初めての真剣投資！選ぶなら、不動産投資！

今日のテーマは、
「初心者が真剣に投資を始めるなら、不動産投資をはじめよう！」です。
投資といっても様々な投資があります。
現在では初心者でも始められる投資もいっぱいあります。
不動産投資はそれら簡単に始められる投資に比べて、敷居が高いかもしれません。
それではなぜ、不動産投資を勧めるのでしょうか。

僕が不動産投資を勧める理由はこれに尽きます。
プロと戦える。
努力次第でしっかりと勝てる。
この点において、不動産投資に並ぶ投資法はなかなか存在しません。

そのほかにも、不動産投資を勧める理由は下記のとおりです。
　・投資の成果は自身の努力が左右する。
　・目標収入へのロードマップが描ける。

では、細かく解説していきます。

不動産投資なら素人でもプロと戦える？

いえいえ、そんなに心配することはありません。
不動産投資家といっても様々な投資家がいます。
みんながみんな不動産業者ではありません。

空地を駐車場として貸してる近所のおじさんだって、相続したけど誰も住む予定の無い空き家を貸している主婦だって、広い意味では不動産投資家です。

もちろん、数千億規模の商業施設開発も不動産投資です。
不動産投資は誰にでも始められて、そしてその規模に関しても非常に幅広いのです。

そして、主婦から専業の事業者までが同じ不動産投資という世界の中に存在し、それぞれがしっかりと利益を出しています。

主婦でもサラリーマンでも、しっかりと結果を残しているのが不動産投資

素人でもプロと戦える市場って？

それは、プロ（業者）が勝負しない市場、プロ（業者）がなかなか力を入れない市場です。

例　中古一戸建て市場

例えば、家賃５～７万円程度の１戸建て不動産投資。
この市場にはまずプロは参入してきません。
なぜならプロでは採算が合わないからです。具体的に説明します。

一戸建ての不動産投資の場合、例えばその一戸建ての家賃が月々６万円だったとします。
年間72万円の家賃収入ですから、その物件の取得価格が700万円だとすれば、表面利回り10.28％で、一見利回りが良く採算の合う投資に思えます。

しかし、不動産投資にはその物件の管理というものがコストとしてかかってきます。
1戸建てというのは不動産投資の中では管理に手間のかかる類の物件となります。

そのため、ビジネスとして業者が行うにはなかなか採算が合いません。

しかし、素人の不動産投資家からすれば、月6万円、年間72万円の副収入はそれ相応の手間をかけるに値する金額だと思います。
２棟なら年間144万円。3棟なら216万円の副収入です。

十分投資としてのメリットがあるのではないでしょうか？
（実際は管理料・維持費等引かれて手取りはもう少し少ないですが）

例　その他の市場

もちろん、これはあくまでも一例で、プロが参入しないから素人でも勝てる市場というのはまだまだあります。例えば、自宅兼賃貸物件や、ガレージハウス投資、全空アパート投資など。
プロがなかなか力を入れてこない市場なら、本気で挑めば素人でも勝つことができるのです。

不動産の目利きに関して

そんなことはありません。
目利きに関しても素人でもプロに勝てる方法があるんです！

不動産査定はプロでも完璧には難しい

不動産ほどその価値を見抜くことの難しい商品はありません。
例えば、車ならその車種と年式、走行距離で基準の値段があります。
あとはその車の程度で大体の価格が割り出せます。

しかし不動産に関して言えば価格を左右する要因が多すぎて正確な査定というのは非常に困難なんです。
大体の査定はその土地の坪単価×坪数の土地価格と建物の大きさ、築年数から割り出した建物価値で決められます。（地方１戸建ての場合）

実際購入者が検討する際には、学校やスーパーの距離はもちろん、日当たりや音や臭いに関しても気にします。
地域の犯罪率だって大事な要素ですし、町内付き合いの大変さや、近隣に厄介な人がいないかなども気になるところです。

珍しい例ですが過去に私が携わった物件で３キロ先に牛舎があり、春から夏にかけての２か月間だけ気温と風向きの関係で牛舎の匂いがするという物件もありました。

つまり、不動産業者といえ査定から売却の段階でそこまでその物件を詳しく調べれるかというとそうではないということです。

自分の得意なエリアに絞れば「勝てる」

仮にあなたがある地域に絞り非常に詳しく情報収集をしたら。その地域に関してはあなたは不動産業者よりも詳しくなれるのです。
あなたが「勝てるエリア」に関しては何も難しく考えることはありません。

例えば、あなたが今住んでいる地域、もしくは生まれ育った場所。
そこに関してすでにあなたはかなりの知識を持っているはずです。

まずは自分の得意なエリアに絞って不動産投資として成功できる可能性が無いか探ってみることをお勧めします。
その地域でなら近隣の情報というアドバンテージをもって戦えるのでプロとも互角に渡り合えるはずです。

油断は禁物、不動産投資に必要なのは慎重さ

不動産投資の失敗は物件取得時から決まっている

不動産投資は運用のリスクは少ないと考えています。
しかしそれでも失敗する人はいます。
私の経験からすると失敗する人の多くは取得時に既に失敗が決まっているケースがほとんどです。

具体的に不動産投資の失敗には、こんなケースがあります。

そもそも採算性が合わない

不動産投資で失敗する一番多いケースはこちらです。
そもそも採算性の合わない物件へ投資してしまったからという事例です。不動産投資で一番重要なのは利回りでも、物件の評価額でもなく、CF（キャッシュフロー）です。
このキャッシュフローに関してはまた次回詳しく話しますが、簡単に言うと、手元に残るお金です。

家賃を得て、そこから管理費や光熱費、税金、保険、の支払い。
そして借入金の返済。
これらを行ったうえで、どれだけ手元にお金が残るかが重要です。

そもそも購入者によってもCFは変わってきます。
借入金利が違えば出ていくお金も変わるからです。
だから万人にお勧めできる不動産投資物件というのはありません。

しっかりと自身の状況に照らし合わせた試算表を作成し、本当に採算性が合うのかをしっかりと確認しましょう。

自分で試算表を作れるようになるのが一番ですが、計算等が苦手という方には一度不動産業者以外にも相談して、試算表を作成するのもよいかもしれません。

不動産業者が独自に出す試算表のみをうのみにして、物件の購入を決めることは絶対にやめましょう。

物件に大きな問題があった。

また、採算性は悪くないのだが、物件に問題があったというケースもあります。
例えば、買ってすぐ高額の修繕費が必要になる物件や、買ってすぐ市場の変化が起こるなどです。

物件購入のどんなところに注意すればいいかはまた解説しますが、問題物件に当たらないための方法として、自身理解が及ぶ物件から始めるのもいいですね。

エレベーターや貯水槽、陸屋根等、一般的な住宅には見られない設備、形状の物件は、これから不動産投資を始める人にはその良し悪しを見分けるのは難しいと思います。

もしそういった物件から始める場合は、自身で勉強するものいいですが、専門家の第三者に意見を聞くのもいいですね。

たとえば外壁の塗り替えくらいは買ってから行おうと思っているなら、それを依頼する予定の建築業者に「この物件を買ったら、小規模な修繕をしようと思う。
もし入居者の入れ替え等で必要があればリフォームも頼みたい。
だから、その物件が適正な価格か？問題点は無いか、一度一緒に見に行って。」

こんな感じでお願いするのもありかもしれません。
とにかく、物件を売りたい不動産業者の意見を聞いて安易に物件を買うのはやめましょう。

そうですね。僕の知っている不動産業者はみないい人ばかりですが、残念ながらそんな人ばかりでもありません。

素人の方が不動産投資を始めるために不動産業者から勧められて上記のような物件を買ってしまったとしたら、それは騙されたといってもいいかもしれません。

ただ、やはりあなたもこれから不動産投資で利益を上げようと考えている以上、リスクも覚悟して臨まなければなりません。
物件購入の失敗は取り戻すことはできないんです。

不動産業者が買主を騙すために行うテクニックに関しての詳細もまた記事にしたいと思います。
とにかくまずはしっかりとした知識を学び物件購入の失敗のリスクを減らしましょう。

慎重でいれることは素人の特権

不動産投資のリスクを減らすために、一生懸命勉強することも大切ですが、僕の経験から不動産投資に一番必要なのは慎重さです。

どんな細かいことでも気になることはしっかりと質問し、調べ、収支計画に関しても慎重にその実効性を検討する。
これが不動産投資には一番大切なんです。

でも、どんなことでもそうですが、うまくいき始めて慣れてしまうと、この慎重さを欠いた決断、行動をしてしまうことが良くあります。
そこが一番不動産投資にとって危ないことだと思います。

これから不動産投資を始める人の多くは不安でいっぱいだと思います。
その分、必要以上に慎重になると思います。
その慎重さが不動産投資ではとっても大切です。

誰よりも慎重に、物件購入に向き合える。
この点もプロに勝てる一つの要素です。

努力が確実に結果として帰ってくる

他のさまざまな投資に比べて努力が顕著に結果につながる投資は不動産投資をおいてほかにありません。

例えば不動産投資を初めて空室に悩んだ時。
いろんな不動産仲介業者にあいさつ回りをして入居斡旋をお願いしたり、入居者に喜ばれるリフォームやサービスを付与したり。
そういった創意工夫で賃料アップを狙ったり、稼働率アップを狙えます。

また、目標収入へのロードマップを描きやすい投資法でもあります。
不動産投資では着実に投資の規模をステップアップしていくことができるのです。仮装通貨やＦＸのように一攫千金というわけにはいきませんが、１０年後に家賃収入を１０００万円得られるようにしたい。
これくらいの目標であれば、それほど大きなリスクをとることなく、着実にステップアップしていくことが可能です。

まとめ　不動産投資を始めたいと思った方へ

長々と話しましたが、まとめとしては自分でも勝てると思うような物件の種類を絞り、得意なエリアを決め、その中で投資する物件を慎重に決定し、不動産投資に向かいましょう。

私がおすすめする物件の種類としてはまずは中古の一戸建てです。
初期投資費用が非常に安いので、リスクも少なく第一歩としては一番向いているし、１戸建ては賃貸として非常に手間がかかるので、業者はあまり参入してきません。

それに、中古一戸建ては一定の需要がある賃貸物件です。
ペットを飼っているとか、部屋数が多くあるとか、楽器を弾きたいとか。
新築建て替え時の短期の需要などもあります。

そして物件の種類を絞ったら、投資物件を購入する地域を絞りましょう。
そして、その地域での専門家になるのです。

最後に、慎重には慎重を期して、物件の調査を行い、完璧な試算表を作成しましょう。

いろんな不安を掻き立てるようなことも書きましたが、僕自身は不動産投資を初めて本当に良かったと思っています。
周りで不動産投資をしている人も、みんな同じように考えています。

しっかりと準備をすればきっと大丈夫。
不動産投資を始めてみたいと思ったあなた。
これからどんどんブログを更新していきますので、当サイトで勉強をして十分な知識を身に着けて不動産投資家ライフを手に入れいてください。