《入居率稼働率をアップさせたい不動産投資家に向けての記事です。》
はじめまして。「ワタルしゃちょー」です。
２３歳で１社目を起業し現在では１２社を経営。
不動産投資を始めてわずか１０年。
不動産収入が年間４億を超える不動産投資家でもあります。
日々の生活で得た知識やコツ、感じていることなどを発信しています。
今日のテーマは、「家賃・稼働率ＵＰ！実践編！」です。
僕が１０年以上にわたる不動産投資家としての経験の中で培った具体的な手法を成功例や失敗例を交えながらお伝えしていきます！
「不動産投資のリターンは努力が左右する！
できることはすべてやろう！」
不動産投資家として物件を手に入れてもほかりっぱなしにしていてはいけません。そんなことが許されるのはボンボンの大家くらいです。不動産投資家としての道を志した以上、所有している不動産に愛情を注ぎ、少しでも家賃、入居率ＵＰを目指し、さらに物件価値も向上させていきましょう！
大きく分けてポイントは5つ
・家具家電付物件
・光熱費 インターネットコミコミ物件
（これらの需要は法人契約多い）
・建物丸ごとインターネット無料物件
・ペット可物件
・楽器可物件
家具家電付物件
それではさっそく家賃・稼働率ＵＰの様々な手法を紹介していくよ！
まずは家具家電付物件です。
これは定番の手法ですね。家具家電付物件は自分の持っている物件に家具家電を付けるだけで始められます。入居率アップや家賃アップに非常に効果的！
具体的に説明します。例えば家賃5万円の物件で空室があったとします。なかなか埋まらないので値段を下げたいが、1室だけ値段を下げると他の部屋からも減額交渉が来るかもしれないから、家賃を下げるのは抵抗がある。
そんな時、敷金、礼金キャンペーンや業者さんの仲介料をアップするのもいいけど、家具家電を付けることで決まることもあります。
一般的にに多いのは家具家電付３種の神器。テレビ、冷蔵庫、洗濯機！
他にもこれに加えて電子レンジや掃除機を付けることも。家電だけじゃなく、ソファやベッド、机などを付けて、手ぶらで来ても住めるようにすることもあります。
テレビ、冷蔵庫、洗濯機の3種類だけなら、価格.comなどで全部新品を買っても12万円くらい。礼金と仲介料がしっかりもらえればほとんど損はないですね。
退去後はまた清掃して別の部屋に入れることも可能ですので、うちでは常時６セットぐらい保有しています。また、満室を見込める物件であっても家具家電付を家賃プラス1万円とかで貸し出すのもオススメです。
3点セットなら12か月借りてくれれば元が取れますから、それ以上貸せば家電が家賃を稼いでくれます！
デメリットとしては故障した時の対応等もしないといけないことがあります。そういった面倒さから仲介業者さんが対応してくれないケースも。
【僕の失敗】
デザイナー家具家電付き物件は地方都市では要注意。
家具家電付の派生形として、過去に僕はどうしても埋まらなかった物件でデザイナー付家具物件というのをやったことがあります。家具や家電を少し高級なものにして、部屋のインテリアも凝ってみました。
しかし、この形は人口の多いエリアでは効果があるかもしれませんが、地方都市や田舎ではあまりお勧めしません。賃貸において、あまりに尖ったアイデアは危険です。「万人受け」が一番大事です。
光熱費 インターネット コミコミ物件
続いて、光熱費、インターネット、コミコミ物件について解説するよ。
水道光熱費込となるとレオパレスなんかが有名ですね。別にこれは大手企業じゃなくてもできるんです。水道光熱費を大家さん名義で契約して、お客様に貸すだけ。
お客様には電気水道等を自由に使ってもらいます。
お客様にしてみれば、光熱費の心配もいらないし、公共料金の支払いの手続きなどが省略されて非常に便利で人気があります。大体僕がやるときは月額家賃に2万円ほど上乗せして電気・ガス・水道・インターネット込みにしています。
注意することはあるかな？？
それはお客様が電気ガス水道を使いすぎると、大家にとっては赤字になってしまうということ！
そこで僕の場合は、賃貸契約の特約事項で、電気ガス水道の利用料金が2万円を超えた場合お客様負担にて実費をお支払いいただくという内容を記載し、入居時にも丁寧に説明しています。こうすることで、光熱費込にするデメリットはなくなりますし、むしろお客様の光熱費利用料が安ければ安い分だけ、利益となります。
家具家電も光熱費込も結局賃料に上乗せしてるだけなら、お客様にはあまりメリットが無い気が・・・
そうなんです。実はこれらの手法、一般のお客様にはあまりメリットがありません。強いて言うなら、短期で借りる方ぐらいでしょうか。
しかし、これらのサービスが人気な明確な理由があるんです。
それは法人契約のお客様の存在です。法人契約の場合、家賃上限が決められていて、その中で部屋を決めなさいというのが一般的です。
例えば、1人暮らしで家賃7万円が上限だった場合、7万円の広い部屋や新しい部屋に住むよりも、少し古くても（実質5万円くらいの家賃の）光熱費込の物件を選ぶという方も多いのです。
サラリーマンからすれば、普通の物件に住めば自分が実費で払う光熱費が家賃に込になっているということは、それだけ毎月の生活費が浮くということなのです。家具家電も同じ理由で、自分で家具家電を買いそろえるより多少家賃が高くても予算内に収まるなら、家具家電がついている物件を選ぶという人が少なくありません。
ちょっとグレーに感じるかもしれませんが、一昔前ではこの手法は当たり前でした。
転勤に慣れている方だと、お客様の方からこのような物件を指定して来ることもありました。
最近では会社側でも対策を行っていて、契約は借家代行会社に依頼することが増えたり、総務部のチェックがあったりと、これらの手法が使えない法人も増えてきましたが、まだまだ需要としてはあるというのが実感です。
建物丸ごとインターネット無料物件
インターネット込物件とは何が違うの？
これは建物全体で一つのインターネット契約に加入して大家さんが負担し、各部屋でのインターネット利用は無料というサービスです。
例えば、20部屋のアパートの場合、お客様がそれぞれインターネットに加入すると1人4～5000円かかると思いますが、それを大家さんが建物一棟全体で1契約をします。すると月額利用料は2～3万円程度。20部屋で割ると100～150円。大家さんがみんなのインターネット料金を一括で負担してお客様には無料で提供するというサービスです。
インターネットの手続きって意外に大変で、1年縛りとか成約もあるので、契約なしで入居してすぐインターネットが使えるというのもお客様には大変喜ばれます。
注意点としては契約形態にもよりますが、全員が集中してインターネットを使うと回線速度が遅くなるということがありますので、戸数の多いアパートでは契約回数を複数にする検討も必要かもしれません。まずはインターネット業者に相談してみてください。
ペット可能物件
ペット可物件は古い物件の稼働率を上げるのに効果があるよ。
もしあなたの所有する賃貸物件のエリアにペット飼育可能の物件が無かったらチャンスです。ペット可の物件の需要は年々高まっており、僕が担当するエリアでもペット可能物件は少なく、ペットを飼うお客様からはペットが飼えればある程度妥協するといった声も少なくありません。
飼い主からすればペットは我が子も同然。物件選びがペット中心になる方もいます。もし、なかなか思うように稼働しない物件があれば、ペットの飼育を許可するのも手かもしれません。
但し、途中からペットの飼育を許可する場合は、その時点でアパートに居住している入居者がいるであれば、入居者全員に説明して理解していただく必要があるので気を付けてください。入居時の重要事項説明でペットの飼育は不可と説明しているケースがほとんどです。
ペット飼育可能の物件でも犬ならOK、猫はダメっていう物件は意外に多いです。理由は爪を研ぐから建物の痛みが早いからです。飼い主さんが細かく猫ちゃんの爪の手入れをしてくれればいいのですが。
もし、猫もOKにするのであれば、借りる人に原状回復費用に関してはしっかりと説明しましょう。最近ではペット飼育専用のアパートとして新築するケースも増えています。エントランスに洗い場があったり、防音がしっかりしていたり、腰壁まで強化シートが張ってあったりと、飼い主には嬉しい設備が人気を呼んでいます。
以外にそれらの初期投資は費用的には大きくないので、最初からペット専用にして、家賃を高めに設定し、利回りアップを狙うのも一つの方法かもしれません。
楽器可能物件
こちらは前述のペットの楽器版ですね。但し、楽器可能物件への既存物件からの転用はなかなか難しいものがあります。
防音工事というのはなかなか難しく、思ったような成果が出ずクレームとしても多い工事です。
僕自身防音室の施工は何度か行っていますが、一般的な工務店では手に負えないでしょう。
高くつきますが、防音に関しては専門業者に依頼することをお勧めします。
もし安く済ませるのであれば、自分自身で防音のある程度の知識を持ち、工務店と協力てみましょう。
以上、今回は稼働率アップ、賃料アップのテクニックをお話ししました。どれもある程度の不動産投資経験がある方であれば、既に聞いたような話だったかもしれません。
不動産投資は努力が結果に結びつく投資法です。1室の空室も許さない！そんな覚悟で努力して努力して努力して、満室経営を目指しましょう！
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